STJ julgará reajuste de aluguel em caso de melhorias
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STJ julgará reajuste de aluguel em caso de melhorias

Os ministros vão fixar um precedente para todo mundo que aluga e faz obras de melhoria

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve julgar na próxima quarta-feira um caso que pode afetar a locação de imóveis, especialmente comerciais, que envolvem contratos de prazo mais longo. Os ministros decidirão se é válido o aumento de aluguel quando o locatário faz obra de melhoria — combinada com o locador e a serem ressarcidas ao fim do contrato.

O tema será julgado em um processo que envolve o Hospital Oftalmológico de Brasília. O hospital alugou uma área com um prédio, em 2008, por período de 20 anos. Nela, construiu mais dois prédios, com a anuência do proprietário. Após finalizada a obra, o dono quis aumentar o aluguel de cerca de R$ 60 mil para aproximadamente R$ 300 mil e, por isso, entrou com uma ação de revisão.

No processo, o hospital alega que o reajuste pretendido “estadeia a ganância e o exagero”. E acrescenta que foi realizada “benfeitoria útil” para melhorar a unidade existente, com a instalação de pias e abertura de novas portas e a construção de uma nova área, que passou de 1.771,38 m² para 8.214,86 m².

A jurisprudência do STJ hoje é contra esses pedidos. Mas o recurso chegou à Corte Especial por causa da jurisprudência mais antiga, de quando temas de direito privado eram julgados pela 3ª Seção, há 20 anos.

O processo chegou ao STJ em 2013. Em 2015, a 4ª Turma decidiu que a ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as obras realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais melhorias, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato. Por três votos a dois o pedido do dono do imóvel foi negado (EREsp nº 1411420).

A decisão acompanhou o posicionamento da Justiça no caso. Na primeira instância, o valor da locação havia sido atualizado para R$ 70,85 mil. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF) passou para R$ 72,76 mil e condenou os donos do imóvel a pagarem as custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Na Corte Especial, o julgamento será retomado com o voto vista do ministro Herman Benjamin. A relatora, ministra Nancy Andrighi, votou em dezembro, a favor da atualização do valor por causa da obra. Para a relatora, a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual obra realizada pelo locatário, com autorização do locador.

De acordo com um dos advogados que assessora o hospital, Vicente Coelho Araújo, do escritório Pinheiro Neto, a tese é muito significativa para o mercado imobiliário. Os ministros vão fixar um precedente para todo mundo que aluga e faz obras de melhoria.

Ainda segundo o advogado, o julgamento pode abalar a segurança jurídica ao transformar em regra uma modificação sensível nos contratos de locação. “Mudaria o regime de forma muito severa para o locatário. Ele vai pensar antes de fazer qualquer tipo de investimento porque poderá ser surpreendido por um aumento imediato no valor do aluguel e sua atividade ser inviabilizada”, diz.

Procurada, a defesa da imobiliária que representa o proprietário do imóvel, não quis comentar.

Por Beatriz Olivon

Fonte: Valor Econômico

https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2020/05/29/stj-julgar-reajuste-de-aluguel-em-caso-de-melhorias.ghtml

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