A constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor inferior a 30 (trinta) vezes o maior salário-mínimo vigente no país, se faz, obrigatoriamente, por escritura pública, que é a forma prescrita em lei.
O Art. 108 do Código Civil prevê que: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.
As disposições sobre os registros estão previstas na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Salvo algumas exceções, o registro imobiliário é o ato constitutivo da propriedade e demais direitos reais sobre bens imóveis que foram adquiridos a título derivado e por ato entre pessoas vivas.
Cumpre recordar que, a aquisição de direitos pode ser a título originário e a título derivado, sendo o primeiro (título originário), tome-se como exemplo a usucapião, bem como a aquisição através de transmissão de propriedade aos herdeiros, ou seja, pelo falecimento do dono. Já a aquisição de direitos a título derivado, ocorre quando já existe uma relação jurídica entre o titular atual do direito e o anterior, ou seja, quando há uma relação de causa e efeito entre o direito que nasce e o que já existe.
Muitas pessoas desconhecem a fonte do direito brasileiro, que de fato foi baseada no Direito Romano, sendo a criação da obrigação do registro público, também copiada de época primitiva, onde antes da criação desse instituto, o costume preconizado em Roma para se provar as transações de propriedades em geral, sobretudo, tornar público a posse das coisas, era através de reunião em praça pública onde o promitente comprador e o promitente vendedor, com determinado número de testemunhas, aclamavam em voz alta as transações das coisas naquela época.
Com isso, após o pagamento, deveria o vendedor complementar a venda com a definitiva tradição da coisa para a aquisição do domínio, situação mais bem definida com o termo traditio, que até hoje tal nomenclatura é utilizada em petições e sentenças judiciais na época moderna, e quando havia algum litígio naquela época arcaica, os juízes da época, chamados de pretores, julgavam os problemas da população com base naqueles costumes.
Os romanos inovaram e aprimoram a regulação da compra e venda de bens imóveis, criando depois a exigência de um título como prova de aquisição mais modo, e que essa última adição consistia em uma providência suplementar, que, somada ao referido título, provoca a transmissão do direito real.
Nesse sentido, hoje a propriedade sobre coisas imóveis adquiridas a título derivado, observada a exceção do Art. 108 do Código Civil acima mencionado, não se transmite apenas com um simples contrato, mas, ao contrário, exige o registro do título no registro imobiliário, pois até o registro o adquirente do imóvel não passa de um mero credor da pessoa do alienante, ou seja, da pessoa que vendeu.
Contudo, é o registro que converte o título, que nada mais é que um simples um simples gerador de crédito, em direito real, pois, repita-se, somente o registro possui o condão de constituir a propriedade ao título que lhe deu origem.
Pois, o registro de imóveis indica “quem”, “do que” e “de quanto” se é titular sobre a coisa imóvel, até que se prove o contrário, evidentemente.
Os artigos compreendidos entre 167 e 288-G da Lei de Registros Públicos, regulamenta para nós, minunciosamente, o registro de imóveis no Brasil, como o detalhamento do cadastramento do imóvel em matrículas, que por sua vez contém descrição e características. Os mecanismos de segurança e de controle de ingresso dos títulos no registro imobiliário se dão mediante diversos princípios registrários, quais sejam: inscrição; fé pública ou presunção relativa; publicidade; continuidade; legalidade; prioridade; e especialidade.
Por Ricardo Almeida
Gerente da área do Direito Contratual pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
