Na hipótese de uma cessão a terceiros dos direitos aquisitivos sobre o imóvel, pode-se arguir que a cobrança do ITBI incidente sobre esta operação é indevida?
Sim, a cobrança é indevida, não se estendendo a cobrança do ITBI às meras cessões de direito sobre bens imóveis, conforme recentemente decidido pelo STF na aprovação do Tema 1124 da Repercussão Geral.
Nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
No mesmo sentido, assim dispõe o art. 35 do CTN:
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Portanto, são três as hipóteses de incidência do ITBI: a transmissão, por ato oneroso, (i) de bens imóveis; (ii) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia; e (iii) sobre a cessão de direitos aquisitivos de bens imóveis ou de direitos reais sobre bens imóveis.
Nos casos onde exista a cessão da posição contratual do compromissário comprador, ou seja, avença que consubstancia a cessão de direitos aquisitivos de bens imóveis, na medida em que, satisfeito o compromisso de compra e venda, a propriedade do imóvel se consolida em benefício do compromissário comprador (no caso, do cessionário desta posição contratual).
Em princípio, portanto, vislumbra-se subsunção perfeita à hipótese do art. 35, III, do CTN, que reproduz a parte final do retrocitado art. 156, II, da Constituição Federal.
Seja como for, recentemente o STF definiu a seguinte tese, Tema 1124 da Repercussão Geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
Assim, não incide ITBI sobre contrato de cessão de direito aquisitivo sobre imóvel.
Por Juliana Sgobbi
Advogada especialista em Direito Tributário pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
