A locação de imóvel urbano é regida pela Lei nº 8.245/1991, pelo qual é realizado um negócio jurídico bilateral através do consentimento declarado por duas partes, com o objetivo de que a primeira (locadora) entregue à outra parte (locatária), o uso e fruição de imóvel residencial ou não, por certo lapso de tempo, determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada.
A definição do tempo de contrato de aluguel é uma escolha extremamente importante tanto para os proprietários como para os inquilinos, de modo que regulamenta toda a relação jurídica das partes.
Deste modo, o contrato de locação por prazo determinado é aquele que, como o próprio nome diz, possui uma vigência determinada. O locador não poderá reaver o imóvel alugado, salvo ao que estipula o §2º do art. 54-A, em que o locatário poderá devolvê-lo, desde que pague a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (caput, art. 4º da Lei 8.245/1991).
Necessário destacar que o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Ao passo que, no contrato de locação por prazo indeterminado, o locatário poderá denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Nesse sentido, a lei dispõe que o aviso deve ser por escrito ao locador (art. 6 da Lei nº 8.245/1991), entretanto não dispõe sobre a forma que deve ser feito esse aviso, se por carta, por mensagem ou correspondência eletrônica.
A presente ausência legal a respeito do meio pelo qual o aviso deve ocorrer foi analisada pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, através do REsp 2.089.739, em Ação de Execução ajuizada por suposta falta de pagamento de alugueis, em que o aviso foi realizado via e-mail. A Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi fundamentou que a norma exige tão apenas o aviso por escrito, pouco importando a sua forma, sendo suficiente que o denunciado tenha conhecimento dela.
O termo “aviso” denota que a lei dispensa maiores formalidades, no entanto, a relatora destaca que a boa-fé do locatário ou tentativas frustradas de aviso não suprem a exigência legal. Muito embora mitigada, a formalidade não deve ser eliminada.
Conclui-se, portanto, que o surgimento de novas formas para a comunicação se deve com os avanços tecnológicos, de modo que o aviso ao locador da denúncia pode ser realizado pela internet, independentemente da formalidade, desde que garanta que a mensagem chegue ao conhecimento do locador.
Por Isadora Schmidt Farão
Advogada cível pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
