A locação de imóveis urbanos é regulamentada pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e envolve diversas nuances jurídicas, especialmente quando o imóvel é vendido durante a vigência de um contrato de locação por prazo determinado. Neste contexto, surge a questão da obrigação do novo proprietário em respeitar os termos do contrato de locação vigente, especialmente quando este está averbado na matrícula do imóvel.
O artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece que a locação não se extingue com a alienação do imóvel, desde que o contrato possua cláusula de vigência e esteja averbado na matrícula do imóvel. Esta regra visa garantir a estabilidade contratual e proteger o locatário contra a possibilidade de ser despejado por um novo adquirente que desconheça ou desconsidere o contrato de locação.
Adicionalmente, o artigo 27 da mesma lei confere ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, obrigando o locador a notificá-lo formalmente sobre a intenção de venda. Caso o locatário não exerça seu direito de preferência, a venda a terceiros pode ser realizada, mas a obrigação do adquirente de respeitar o contrato de locação persiste, desde que observadas as condições previstas em lei.
Efeitos da Averbação do Contrato de Locação na Matrícula do Imóvel
A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, conforme previsto no artigo 167, II, item 16, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), é um instrumento essencial para garantir a oponibilidade do contrato ao terceiro adquirente. A averbação torna pública a existência da locação, vinculando o novo proprietário às obrigações assumidas pelo alienante.
O adquirente que compra um imóvel com contrato de locação averbado na matrícula deve respeitar integralmente os termos desse contrato até o seu termo final. Isso significa que o novo proprietário não pode despejar o locatário ou modificar unilateralmente as condições pactuadas, salvo nas hipóteses previstas em lei.
Caso o adquirente do imóvel desrespeite as obrigações do contrato de locação, o locatário pode adotar medidas judiciais para garantir seus direitos. Entre as medidas possíveis, destacam-se:
- Ação de Manutenção ou Reintegração de Posse: Caso o locatário seja indevidamente despejado.
- Ação Indenizatória: Para reparação de danos materiais e morais causados pelo descumprimento contratual.
- Pedido de Cumprimento do Contrato: Exigindo que o adquirente respeite as cláusulas originalmente pactuadas.
Além disso, o descumprimento pode acarretar a responsabilidade civil do adquirente, nos termos do artigo 186 do Código Civil, que impõe o dever de reparação àquele que causa dano a outrem por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência.
Conclui-se, assim, que a venda de um imóvel locado não é suficiente para extinguir um contrato de locação por prazo determinado, especialmente quando este está averbado na matrícula do imóvel. A averbação, além de proteger os interesses do locatário, assegura a continuidade do contrato, impondo ao adquirente a obrigação de respeitá-lo até o término do prazo estipulado.
Portanto, é fundamental que os compradores de imóveis realizem uma due diligence completa, incluindo a verificação da existência de contratos de locação registrados, para evitar futuros litígios e garantir o cumprimento das obrigações legais assumidas.
Esse entendimento reforça a importância da segurança jurídica nas relações locatícias, preservando os direitos dos locatários e assegurando a estabilidade e previsibilidade necessárias ao mercado imobiliário.
Por Natália Rech
Advogada Contratual e Societária pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
