Algumas empresas, após constituídas, precisam de espaço físico para a execução de suas atividades e, para tanto, optam por locar determinado imóvel para este fim. No entanto, algumas cautelas devem ser observadas caso a parte desta relação figure como Locatário.
Partindo-se do início da relação a ser firmada, é necessário que o Locatário, ao negociar o prazo da locação, esteja ciente de que, embora a Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991) não estabeleça prazo mínimo ou máximo para a locação, confere-lhe a possibilidade de renovação compulsória do Contrato quando presentes os seguintes resquisitos: a) contrato principal celebrado por escrito e com prazo determinado, b) prazo mínimo e ininterrupto de 5 (cinco) anos da locação e c) exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.
Esta renovação compulsória, quando presentes os resquisitos acima, possui o intuito de garantir ao Locatário o direito de permanecer no seu ponto comercial, o qual, provavelmente, já conta com clientela estabelecida e consolidada.
No entanto, é importante registrar que a possibilidade de renovação compulsória permite exceções, previstas no artigo 52 da referida Lei, as quais serão tratadas em outra oportunidade futura.
De qualquer modo, é importante que o Locatário esteja atento ao prazo do Contrato a ser firmado para que não corra o risco de sofrer prejuízos econômicos na eventual necessidade de mudança de endereço e, em caso de recusa do Locador na renovação, o Locatário poderá se valer de medidas legais na tentativa de reverter a situação, como a Ação Renovatória.
Uma vez ajustadas as condições comerciais acerca do Contrato de Locação, pode-se afirmar que a due dilligence é imprescindível neste tipo de relação, uma vez que é através da análise de documentos do imóvel, que o Locatário poderá antecipar eventuais riscos dos quais estaria exposto em caso de uma intercorrência futura.
A título exemplificativo, podemos citar a existência de uma dívida em nome dos proprietários na matrícula do imóvel, com o oferecimento do referido bem como garantia de pagamento, o que poderia comprometer o Contrato a ser firmado.
Ao constatar a existência deste tipo de registro na matricula do imóvel, o Locatário poderá, antecipadamente e através de uma assessoria jurídica adequada, adotar medidas estratégicas para evitar qualquer necessidade de desocupação ‘surpresa’, caso o até então proprietário não adimpla com o pagamento da dívida e perca o imóvel.
O importante é que o Locatário tenha em mente que a Lei do Inquilinato confere algumas proteções quanto a sua posição no Contrato de Locação e que a consultoria jurídica poderá auxiliá-lo com o intuito de resguardar seus interesses.
Por Daniela Matos Simão
Advogada Contratual pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
