Em operações dessa natureza, o contrato com instituições financeiras não se limita a estabelecer as condições para concessão e pagamento do crédito bancário. Seus termos definem direitos e obrigações das partes, disciplina a constituição e a execução da garantia e estabelece as consequências jurídicas aplicáveis durante toda a relação contratual. Embora a redação dos contratos varie conforme a política contratual adotada por cada instituição financeira, determinadas previsões são frequentemente utilizadas nesse tipo de operação e podem produzir efeitos jurídicos e patrimoniais relevantes, razão pela qual merecem análise criteriosa antes da contratação.
Entre essas previsões, destacam-se as cláusulas de vencimento antecipado. Sua finalidade é ampliar as hipóteses em que a instituição financeira poderá declarar o vencimento antecipado da dívida, tornando imediatamente exigível a obrigação antes sujeita ao prazo contratualmente estabelecido. Por esse motivo, tais cláusulas normalmente não se limitam ao simples atraso no pagamento das parcelas, abrangendo também outras situações previstas no contrato, como o descumprimento de obrigações assumidas pelo devedor, a perda, deterioração ou desvalorização relevante da garantia, a constituição de gravames sobre o imóvel sem anuência do credor, a inexatidão de declarações prestadas ou outros eventos capazes de comprometer os pressupostos considerados pela instituição financeira para a manutenção do crédito. A configuração dessas hipóteses pode produzir relevantes efeitos contratuais, inclusive dar início aos procedimentos previstos para a execução da garantia fiduciária.
Ainda com a finalidade de resguardar a operação, é comum que os contratos contenham cláusulas de declarações e garantias, por meio das quais o devedor afirma, entre outros aspectos, a regularidade de sua situação jurídica e patrimonial, a inexistência de impedimentos relacionados ao imóvel oferecido em garantia e a veracidade das informações prestadas durante a contratação. Essas declarações não possuem caráter meramente formal, pois constituem informações que subsidiam a análise e a concessão do crédito pela instituição financeira. Assim, caso seja constatada a inexatidão de qualquer dessas declarações, poderão ser aplicadas as consequências previstas no contrato, inclusive o vencimento antecipado da dívida, quando expressamente estabelecido no instrumento.
Além das declarações e garantias, é comum que esses contratos estabeleçam obrigações acessórias destinadas à manutenção das condições que asseguram a integridade da garantia e a regularidade da relação contratual. Assim, o devedor normalmente assume deveres que vão além do pagamento das parcelas, como conservar o imóvel, manter sua regularidade registral e fiscal, contratar ou manter seguros quando exigidos e cumprir outras obrigações relacionadas à preservação do bem oferecido em garantia. Por esse motivo, é importante que o contratante conheça previamente a extensão dessas obrigações, uma vez que seu descumprimento poderá produzir os efeitos previstos no contrato e influenciar a própria manutenção da relação contratual.
Quando o imóvel é oferecido em alienação fiduciária, não basta compreender apenas a existência da garantia. É igualmente importante conhecer o procedimento previsto para sua execução e os efeitos jurídicos e patrimoniais que poderão decorrer da execução da garantia. Embora esse procedimento esteja disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, os contratos normalmente detalham aspectos relacionados à constituição em mora, à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, à realização dos leilões, à destinação dos valores obtidos com a alienação do imóvel e às responsabilidades atribuídas às partes durante esse procedimento. A análise dessas previsões permite ao contratante identificar, antes da contratação, quais medidas poderão ser adotadas pela instituição financeira e quais poderão ser os reflexos patrimoniais decorrentes da execução da garantia.
Além dos aspectos anteriormente mencionados, também é importante analisar as cláusulas que disciplinam a responsabilidade pelo pagamento das despesas decorrentes da contratação e da eventual execução do contrato. Além da obrigação principal de quitar a dívida, é frequente que as minutas atribuam ao devedor a responsabilidade por custos relacionados a registros, emolumentos cartorários, tributos incidentes sobre o imóvel, seguros, avaliações e demais despesas necessárias à preservação da garantia, podendo ainda prever a responsabilidade pelo pagamento de honorários advocatícios e de outras despesas decorrentes da cobrança ou da execução do crédito. A identificação prévia dessas responsabilidades permite ao contratante avaliar, de forma mais precisa, os custos que poderão decorrer da relação contratual, especialmente na hipótese de inadimplemento.
Por fim, a decisão de formalizar um contrato de crédito não deve estar fundamentada exclusivamente nas condições financeiras do crédito. A leitura atenta do instrumento contratual é igualmente relevante, pois é durante a execução do contrato que diversas previsões passam a produzir seus efeitos mais significativos. O descumprimento de prazos, obrigações principais ou deveres acessórios pode desencadear consequências jurídicas e patrimoniais capazes de ampliar significativamente a onerosidade da relação contratual, podendo resultar no vencimento antecipado da dívida, na execução da garantia fiduciária e na incidência das demais responsabilidades previstas no instrumento. Nesse contexto, a análise jurídica prévia representa importante ferramenta de prevenção de riscos, permitindo ao contratante compreender, antes da assinatura, a extensão das obrigações assumidas e os possíveis desdobramentos de seu eventual descumprimento.
Por Fernanda Lima
Advogada Contratual da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
