A alienação fiduciária, regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, representa importante mecanismo de garantia contratual, conferindo maior segurança jurídica ao vendedor e eficiência na recuperação do crédito em caso de inadimplemento, visto que o credor fiduciário mantém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação integral da dívida pelo devedor fiduciante.
Tradicionalmente, essa modalidade de garantia é amplamente utilizada por instituições financeiras em operações de financiamento imobiliário, justamente em razão da possibilidade de consolidação extrajudicial da propriedade em caso de inadimplemento, conferindo maior celeridade e efetividade na recuperação do crédito.
A grande vantagem dessa modalidade contratual reside na possibilidade de o credor consolidar a propriedade do imóvel e promover sua alienação em leilão extrajudicial, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, evitando a morosidade típica dos processos judiciais de execução.
O que muitos desconhecem, contudo, é que a alienação fiduciária não se restringe às instituições integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
O próprio artigo 22, §1º, da Lei nº 9.514/1997 dispõe expressamente que a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo instituto exclusivo das instituições financeiras. Assim, é plenamente possível que particulares celebrem contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, figurando o vendedor como credor fiduciário.
A matéria foi apreciada pelo Ministro Gilmar Mendes do Supremo Tribunal Federal, em um Mandado de Segurança contra provimento do Conselho Nacional de Justiça que impediam a utilização da alienação fiduciária entre particulares, ocasião em que restou reconhecida a possibilidade de utilização do referido instituto por particulares e empresas não integrantes do sistema financeiro (MS 40.223).
Na oportunidade o Ministro assentou que o contrato particular firmado entre as partes é título hábil para constituição da garantia fiduciária e seu respectivo registro na matrícula do imóvel, sendo desnecessária a lavratura de escritura pública, desde que observados os requisitos legais e promovido o competente registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
O entendimento decorre, inclusive, da interpretação do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que expressamente admite a formalização da alienação fiduciária por instrumento particular com eficácia de escritura pública.
A partir desse entendimento, tornou-se cada vez mais comum a utilização da alienação fiduciária em negócios celebrados entre particulares, especialmente como alternativa segura para vendas parceladas de imóveis.
Nessa modalidade, o vendedor pode pactuar atualização monetária, juros remuneratórios, multa contratual e demais encargos inerentes ao negócio jurídico, mantendo significativa proteção patrimonial, uma vez que, em caso de inadimplemento, poderá promover a consolidação da propriedade em seu favor mediante procedimento extrajudicial.
O procedimento para consolidação da propriedade segue rigorosamente o rito previsto na Lei nº 9.514/1997. Verificado o inadimplemento, o credor fiduciário deverá requerer ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora, no prazo legal de 15 dias, conforme previsto no artigo 26 da referida lei.
Não havendo pagamento, a propriedade será consolidada em favor do credor fiduciário, que deverá promover a realização de leilão público do imóvel. Na primeira praça, o imóvel deverá ser ofertado pelo valor de avaliação previsto contratualmente; na segunda praça, admitir-se-á a venda pelo valor da dívida acrescida dos encargos legais e contratuais.
Na hipótese de inexistência de licitantes, a dívida será considerada extinta, com a consequente consolidação definitiva da propriedade em favor do credor fiduciário, nos termos do §5º do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.
Nesse contexto, merecem especial atenção a necessidade de celebração de contrato escrito e devidamente assinado pelas partes, com previsão clara dos encargos contratuais, incluindo juros, correção monetária, multa e demais penalidades aplicáveis em caso de inadimplemento, observando-se, ainda, os limites legais relativos à cobrança de juros, especialmente quanto à vedação ao anatocismo, salvo nas hipóteses legalmente admitidas.
Também é fundamental o estabelecimento de endereços físicos e eletrônicos válidos para fins de intimação do devedor fiduciante, bem como a inclusão de cláusula específica de constituição em mora e das demais disposições exigidas pelos artigos 24 e 26 da Lei nº 9.514/1997.
Além disso, deve-se providenciar o registro do contrato na matrícula do imóvel, requisito indispensável para a constituição da propriedade fiduciária, observando-se integralmente o procedimento extrajudicial previsto na legislação para consolidação da propriedade, inclusive com a contratação de leiloeiro habilitado para realização das praças públicas.
Por fim, mostra-se necessária a adoção das medidas possessórias cabíveis para imissão na posse do imóvel, judicial ou extrajudicialmente, conforme as peculiaridades do caso concreto.
Diante disso, a alienação fiduciária se apresenta como instrumento extremamente eficiente e seguro para operações imobiliárias entre particulares. Contudo, sua validade e efetividade dependem da estrita observância dos requisitos legais e da adequada elaboração contratual.
Por Fábio Boni
Advogado e Coordenador da área Cível da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
