O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão de grande impacto no cenário jurídico brasileiro, estabelecendo que imóveis submetidos à alienação fiduciária podem, sim, ser penhorados para a quitação de dívidas condominiais. Por maioria, a 2ª Seção do STJ firmou o entendimento de que o credor fiduciário, na qualidade de titular da propriedade resolúvel, também possui responsabilidade pelas taxas de condomínio.
A deliberação do STJ ocorreu durante a análise de três recursos especiais (REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103) que discutiam a possibilidade de penhora de unidades autônomas alienadas fiduciariamente no curso de execução de débitos condominiais contra o devedor fiduciante.
O Ministro Raul Araújo, relator de um dos casos paradigmáticos, salientou que a instituição financeira, ao celebrar o contrato de alienação fiduciária, assume a condição de proprietária resolúvel e, consequentemente, de condômina. Dessa forma, torna-se responsável pelas despesas condominiais. O Ministro destacou, ainda, que o credor fiduciário dispõe de mecanismos contratuais para mitigar a inadimplência e assegurar o cumprimento das obrigações por parte do devedor.
Foi enfatizado que a omissão no pagamento das taxas condominiais, seja pelo devedor fiduciante ou pelo credor fiduciário, resultaria em ônus indevido aos demais condôminos, o que seria manifestamente injusto. A responsabilidade, portanto, deve recair sobre o proprietário da unidade, resguardado o seu direito de regresso contra o devedor fiduciante.
Durante a sessão, o Ministro Araújo alertou para o risco de que a isenção do credor fiduciário pudesse incentivar a inadimplência, comprometendo a saúde financeira dos condomínios, especialmente em face da longa duração dos contratos de financiamento imobiliário, que podem se estender por até 20 anos.
Essa decisão representa uma guinada significativa para os condomínios. Anteriormente, a penhora se restringia aos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente, e não ao bem em si. Isso implicava que, em leilões, o arrematante assumia a responsabilidade pelo contrato de alienação fiduciária, o que frequentemente tornava a aquisição pouco atraente.
Tal cenário era agravado pelo fato de que, em muitos casos, o saldo devedor da alienação fiduciária superava o valor de mercado do imóvel, inviabilizando a arrematação e contribuindo para o agravamento da inadimplência condominial. Como resultado, nem o devedor original nem o credor fiduciário arcavam efetivamente com os débitos.
Com a nova interpretação do STJ, espera-se uma resolução mais eficaz para os milhares de processos envolvendo dívidas condominiais. Além de fortalecer a capacidade de cobrança dos condomínios, a decisão tende a dinamizar o mercado imobiliário, conferindo maior segurança jurídica aos arrematantes e estimulando a concretização de leilões bem-sucedidos.
Para os arrematantes, essa mudança é particularmente benéfica. Anteriormente, a aquisição de imóveis em leilão com alienação fiduciária era arriscada, pois o arrematante poderia herdar uma dívida substancial. Agora, com a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais, o processo de arrematação se torna mais seguro e transparente. Isso deve impulsionar a participação em leilões, garantindo maior segurança jurídica na arrematação.
Por Marcelo Hissashi Sato
Advogado Cível pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
