A realização de benfeitorias em imóveis locados é uma das questões mais sensíveis da prática imobiliária, especialmente porque costuma ser fonte de conflitos no início, durante e ao final da locação. Não é incomum que o locatário invista valores expressivos no imóvel para viabilizar seu uso, melhorar a funcionalidade ou atender exigências técnicas e regulamentares, e que no momento da devolução surjam dúvidas, e expectativas, quanto ao direito de ser indenizado ou mesmo de permanecer no imóvel até que o investimento seja ressarcido.
Embora a Lei do Inquilinato trate expressamente do tema, a aplicação prática passa por nuances que nem sempre aparecem no texto legal. O primeiro ponto é compreender que a lei distingue diferentes tipos de benfeitorias, e essa classificação tem impacto direto sobre a responsabilidade de indenizar. Benfeitorias necessárias, aquelas indispensáveis para evitar a deterioração ou assegurar condições mínimas de uso, são tradicionalmente indenizáveis, mesmo quando não autorizadas previamente pelo locador. Já as benfeitorias úteis, que facilitam ou ampliam o uso do imóvel, exigem autorização para gerar direito à indenização. As voluptuárias, de caráter meramente estético, não são indenizáveis.
Apesar dessa divisão parecer simples, a prática revela situações mais complexas, principalmente nas locações comerciais. Muitos negócios dependem de adaptações consideráveis para operar: instalações de exaustão, reformas estruturais, adequações elétricas, sistemas de prevenção de incêndio, mudanças exigidas pela Vigilância Sanitária ou pelo Corpo de Bombeiros. Em alguns casos, a obra que em tese seria classificada como “útil”, por aumentar o conforto ou funcionalidade, acaba sendo essencial ao uso pretendido e, por consequência, aproximada da ideia de benfeitoria necessária. É por isso que o Judiciário, em diversas ocasiões, reconhece indenização mesmo diante de cláusulas contratuais que tentam afastar esse direito de forma absoluta, sobretudo quando há enriquecimento indevido do locador.
Outro aspecto que merece destaque é o direito de retenção. Em determinadas situações, o locatário pode permanecer no imóvel até receber a indenização devida, impedindo a retomada imediata pelo locador. Esse direito, porém, não é automático. Ele depende da natureza das benfeitorias e da existência, ou não, de renúncia contratual válida. Para benfeitorias necessárias realizadas sem autorização, ou úteis realizadas com autorização, a retenção costuma ser reconhecida. Por outro lado, muitos contratos incluem cláusulas de renúncia tanto à indenização quanto à retenção, o que, em regra, é aceito pela jurisprudência, salvo se a obra estiver relacionada à própria segurança ou habitabilidade do imóvel.
O fato é que nas locações comerciais essa discussão costuma ser mais intensa. O locatário, ao assumir o espaço e adaptá-lo para sua atividade, cria um vínculo econômico e funcional com o imóvel que vai além da ocupação física. Investimentos realizados ao longo de meses, às vezes anos, tornam a mudança abrupta não apenas onerosa, mas prejudicial ao funcionamento da empresa. Em casos assim, o diálogo entre as partes e o ajuste prévio das responsabilidades é tão importante quanto o próprio contrato. E, quando o conflito chega ao Judiciário, a análise costuma levar em conta não apenas a letra do contrato, mas o equilíbrio da relação, a boa-fé e o proveito econômico obtido pelo locador.
Para evitar problemas, é fundamental formalizar qualquer autorização para obras, especificando o escopo da intervenção, quem será responsável pelos custos, eventuais reembolsos e o que ocorrerá ao final da locação. Muitas discussões poderiam ser evitadas com simples trocas de e-mail, anexação de projetos e registros fotográficos das condições do imóvel antes e depois das intervenções. A falta desse cuidado é justamente o que alimenta disputas longas e custosas.
Quando chega o momento da devolução do imóvel, surgem outras particularidades. Se não houver direito à indenização ou se o contrato dispuser que as melhorias devem ser removidas, o locatário precisa restituir o imóvel nas condições em que o recebeu, salvo desgaste natural pelo uso. Já em situações em que a retirada das benfeitorias for inviável, causar dano ou representar vantagem evidente ao locador, a regra da devolução pode ser flexibilizada, sempre observando o que foi contratado e os limites da razoabilidade.
Em síntese, as benfeitorias não são apenas detalhes técnicos da locação, mas elementos que influenciam diretamente o equilíbrio econômico da relação. Para o locatário, a regra é clara: quanto mais formalizado o processo, menores as chances de surpresa no futuro. Para o locador, a previsibilidade contratual e o diálogo transparente evitam litígios e garantem um uso adequado do imóvel. Em ambos os lados, a orientação jurídica preventiva é sempre o melhor caminho.
Por Natália Rech
Advogada Contratual e Societária pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
