A locação predial urbana é um contrato essencial no mercado imobiliário, regulamentado pela Lei nº 8.245/91, conhecida como a Lei de Locação, no qual o proprietário (locador) disponibiliza o uso de seu imóvel a um terceiro (locatário) por um período de tempo determinado ou indeterminado, mediante uma remuneração previamente acordada.
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, conforme o art. 3º da Lei de Locação, sendo necessária a expressa autorização do cônjuge no caso de locação com duração igual ou superior a dez anos.
Durante o período estipulado, o locador não poderá reaver o imóvel alugado (artigo 4º da Lei de Locação), nem mesmo mediante pagamento de multa, salvo se na ocorrência de uma das hipóteses previstos no artigo 9º da Lei de Locação, quais sejam:
- por mútuo acordo;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las.
No caso de locação residencial, ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga–se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
- Nos casos do art. 9º (acima descritos);
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, sendo que, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir–se–á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato, podendo o locador rescindi-lo a qualquer tempo, desde que concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Importante ressaltar que cláusulas que tentem burlar tais normas, como aquelas que preveem a possibilidade de rescisão antecipada, podem ser declaradas nulas (art. 45 da Lei de Locação).
Portanto, não é aconselhável usar modelos prontos de contratos de locação, recomendando-se a contratação de um profissional para elaborar o documento de maneira mais adequada ao caso específico.
Isso porque, uma vez estabelecido o contrato por um prazo determinado, ambas as partes têm a expectativa de cumprimento desse prazo mínimo. O locador depende da renda gerada pelo aluguel, enquanto o locatário conta com o uso contínuo do imóvel.
Respeitar a vigência do contrato é essencial para evitar surpresas e prejuízos a qualquer das partes envolvidas. Assim, a locação por prazo determinado exige o cumprimento rigoroso do contrato até seu término, garantindo a estabilidade e previsibilidade necessária para o planejamento patrimonial e financeiro de locadores e locatários.
Destarte, caso o locador rescinda o contrato de locação de forma antecipada e fora das hipóteses expressamente autorizadas pela lei, poderá ser responsabilizado por eventuais danos causados ao locatário, como, por exemplo, indenizar o locatário pelos custos com a mudança, aluguel de outro imóvel, perda de clientela (no caso de imóveis comerciais), entre outros.
Por Natália Rech
Advogada Contratual e Societária pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
