Uma boa parte dos investidores no Brasil busca aplicações que sejam seguras sob o ponto de vista do risco. Nesse contexto, surge o questionamento: qual é a chance de êxito ou de prejuízo em um leilão de imóveis?
Para responder a essa pergunta, é necessário partir da premissa de que nenhum investimento é absolutamente seguro. Nem mesmo o CDB, tradicionalmente considerado um investimento seguro, está livre de riscos — como demonstram recentes casos envolvendo instituições financeiras.
Manter o dinheiro na poupança também não se mostra uma opção atrativa, considerando que, no Brasil, a inflação corrói o poder aquisitivo ao longo do tempo.
Assim, o leilão de imóveis pode ser considerado mais uma alternativa de investimento, cuja viabilidade depende da análise criteriosa de seus riscos e segurança.
O mercado imobiliário tem permanecido aquecido há algum tempo, e a projeção para o ano de 2026 segue na mesma linha, especialmente diante da expectativa de redução da taxa básica de juros, o que tende a tornar o crédito imobiliário mais acessível.
Nesse cenário, investir em imóveis por meio de leilões tem atraído a atenção de investidores, principalmente pelos potenciais descontos e oportunidades de lucro. No entanto, essa estratégia também envolve desafios relevantes, que exigem análise criteriosa e preparação adequada.
A decisão de adquirir um imóvel nessa modalidade demanda planejamento, dedicação e atenção aos detalhes. Ainda assim, a ampla disponibilidade de informações sobre o tema na internet tem incentivado cada vez mais pessoas a ingressarem nesse mercado.
Existem diversos tipos de leilões, sendo os mais utilizados por investidores sem conhecimento jurídico aprofundado os leilões extrajudiciais promovidos por instituições financeiras.
Antes de avançar, é importante compreender como um imóvel chega a leilão.
Nos leilões bancários, em regra, o imóvel é adquirido por meio de financiamento. Nessa operação, o banco atua como credor fiduciário, enquanto o comprador assume a condição de devedor fiduciante. Em caso de inadimplemento, o banco pode consolidar a propriedade em seu nome por meio de procedimento extrajudicial, diretamente no cartório, e posteriormente levar o imóvel a leilão.
O leilão ocorre, geralmente, em duas praças. Na primeira, o imóvel é ofertado pelo valor de avaliação. Não havendo interessados, realiza-se a segunda praça, na qual o bem pode ser vendido por valor equivalente à dívida — momento em que podem surgir boas oportunidades de compra, especialmente quando parte significativa do débito já foi quitada pelo devedor.
Contudo, antes de apresentar um lance, o interessado deve agir com cautela.
Isso porque a aquisição de imóveis em leilão envolve riscos que não podem ser ignorados.
Alguns pontos essenciais merecem atenção:
- Análise detalhada do edital do leilão, especialmente quanto às condições de venda e à eventual previsão de devolução de valores em caso de evicção (perda do bem);
- Verificação do procedimento de consolidação da propriedade, a fim de identificar possíveis nulidades, como ausência de notificação do devedor para purgação da mora ou irregularidades nas datas do leilão;
- Levantamento de débitos vinculados ao imóvel, como IPTU e taxas condominiais;
- Identificação de quem será responsável pelos débitos anteriores à arrematação, considerando que, em alguns casos, o banco assume essas obrigações;
- Verificação da situação de ocupação do imóvel, bem como dos custos envolvidos com eventual desocupação e ação de imissão na posse;
- Análise do valor de mercado do imóvel, tendo em vista que avaliações bancárias nem sempre refletem a realidade;
- Investigação sobre a existência de ações judiciais propostas pelo ocupante visando à anulação da consolidação da propriedade.
Os pontos acima representam apenas algumas das questões que não podem ser negligenciadas, sob pena de uma oportunidade aparentemente vantajosa se transformar em prejuízo no momento da revenda, ou mesmo diante do risco de nulidade da arrematação.
É inegável que os leilões podem oferecer oportunidades atrativas, com descontos que frequentemente superam 50% do valor de avaliação do imóvel. Contudo, a atenção aos detalhes é fundamental para que o investimento seja efetivamente lucrativo e tenha a maior segurança possível.
Nesse contexto, a participação em leilões de imóveis exige uma análise prévia cuidadosa, especialmente quanto ao edital, às despesas atribuídas ao arrematante, à existência de débitos, à situação registral do imóvel e à regularidade da consolidação da propriedade. Assim, mais do que uma oportunidade, o leilão deve ser encarado como uma decisão que pressupõe avaliação técnica e cautela.
Por Fábio Boni
Advogado e Coordenador da área Cível da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
