A Lei 14.711/23, conhecida por Marco Legal das Garantias, sancionada na última terça-feira, trouxe inovações nas regras referentes à garantia, execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, dentre outras coisas.
No que se refere às garantias hipotecárias, a lei permite que os créditos sejam executados extrajudicialmente, assim, vencida e não paga a dívida hipotecaria, total ou parcialmente, o credor (ou seu cessionário – aquele a quem cedeu o crédito) poderá requerer que o cartório de registro de imóveis da situação do imóvel intime o devedor (ou terceiro hipotecante/representantes legais/procuradores) para pagamento da dívida no prazo de 15 (quinze) dias, não se aplicando este procedimento, no entanto, às operações de financiamento das atividades agropecuárias.
O não cumprimento deste prazo, além de permitir a averbação da solicitação do credor – desde sua solicitação, até mais 15 dias contados do término do prazo para pagamento – também autorizará o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público, o qual será realizado no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da averbação supracitada, podendo ocorrer, inclusive, por meio eletrônico.
Em outras palavras, significa dizer que, caso o devedor não pague a dívida no prazo de 15 dias, contados da intimação, poderá o imóvel dado em garantia ir a leilão.
O devedor (ou ao prestador da garantia), terá oportunidade, ainda, antes da alienação do bem em leilão, remir a execução, ou seja, pagar o valor total da dívida, acrescido das despesas relativas ao procedimento de cobrança e leilão, quantia esta que poderá ser paga diretamente ao oficial de registro de imóveis, o qual, no prazo de 3 (três) dias deverá transferir o valor ao credor.
Esse procedimento, certamente, facilitará o recebimento de dívida pelo credor, não havendo mais a necessidade de enfrentamento de uma ação judicial para recebimento do crédito.
Já para o devedor, se por um lado pode favorecer as negociações, por outro, poderá coloca-lo em desvantagem, pois sabemos que a realidade dos consumidores brasileiros e das empresas que necessitam contratar empréstimo ou crédito bancário, dando bens em garantia, muitas vezes ocorrem quando eles estão com a “corda no pescoço”, ou seja, precisam de crédito para sua subsistência ou de sua empresa e acabem assinando contratos de adesão, sem qualquer esclarecimento por parte das instituições financeiras.
Assim, importante que as pessoas, ao firmarem esse tipo de contrato, fiquem atentos às obrigações que estão assumindo, bem como às garantias que estão oferecendo, de forma a não serem surpreendidas no futuro.
Vale dizer que, dentre os requisitos legais existentes para formalização do título constitutivo da hipoteca (contrato), está a obrigação de conter a expressa previsão do procedimento aqui mencionado, assim, não é qualquer contrato de garantia que poderá adotar esse caminho.
Por Sandra Regina Freire Lopes
Sócia e fundadora da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
