A decisão do STJ, através do Recurso Especial de n. º 1.965.973[1], deixou claro que, quando a dívida está formalizada em um título executivo extrajudicial, como uma cédula de crédito bancário, financiamento habitacional, consórcio, empréstimos pessoais ou empresariais, o credor pode optar pela a via judicial ou extrajudicial para cobrar o valor devido.
Isso porque o título, ao reunir os requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade, já oferece base suficiente para uma execução.
Mas o que isso significa na prática? Em resumo, o credor, ao propor uma execução judicial, não se limita apenas ao bem dado em garantia, podendo buscar valores em dinheiro, veículos ou outros bens imóveis do devedor que possam satisfazer a dívida de forma mais rápida.
Importante ressaltar que uma das vantagens da execução judicial é que ela permite que o credor atue de forma mais dinâmica, ajustando estratégias conforme necessário.
Além disso, o STJ ressaltou que, mesmo na execução judicial, o credor pode recorrer à penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel.
Isso significa que o credor tem liberdade para consolidar a posse do bem e levá-lo a leilão judicial, sem necessidade de passar pelo processo de consolidação extrajudicial. Por outro lado, para o devedor, a via judicial também apresenta vantagens, como a possibilidade de apresentar embargos e negociar soluções durante o processo.
Uma preocupação comum dos credores é que se optar pela execução judicial significa abrir mão da garantia fiduciária. O STJ foi categórico: não há renúncia à garantia.
O contrato de alienação fiduciária continua válido e eficaz; apenas o caminho para satisfazer o crédito é que muda. Isso significa que, para credores—especialmente empresas—essa decisão amplia as possibilidades de recuperação de crédito.
Para empresas que atuam como credoras, a decisão do STJ permitiu avaliar qual estratégia faz mais sentido para cada caso. Se o imóvel não tem um mercado favorável, pode ser mais interessante partir para a execução judicial da dívida. Contudo, quando o bem tem alta liquidez, o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade ainda pode ser uma boa escolha.
Agora, vamos entender o procedimento extrajudicial tradicional: Quando o devedor fica inadimplente, o credor pode iniciar o procedimento de notificação no cartório, onde há um prazo para que o devedor purgue a mora, ou seja, quite as parcelas atrasadas.
Se o devedor não regularizar a situação dentro do prazo, o credor, após pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), poderá transferir o imóvel para seu nome, consolidando a propriedade.
Mas atenção: o credor não pode simplesmente ficar com o imóvel. A lei exige que ele promova leilões extrajudiciais. No primeiro leilão, o imóvel é ofertado pelo valor de avaliação. Já no segundo leilão, caso não haja interessados, o imóvel será ofertado pelo valor da dívida e das despesas.
Caso o imóvel não seja vendido em nenhum dos leilões, o credor pode então incorporar o bem ao seu patrimônio.
Apesar de parecer um caminho direto, consolidar a propriedade e realizar leilões pode não ser a alternativa mais vantajosa para o credor. Por quê?
Bem, existem custos elevados envolvidos na execução da garantia, o risco de não conseguir vender o imóvel, a demora na venda e até a possibilidade de vender por um preço menor que a dívida.
Diante disso, surge a dúvida legítima: o credor pode optar por executar judicialmente a dívida garantida por alienação fiduciária, ao invés de seguir todo esse procedimento? A resposta, como vimos, é afirmativa.
Para devedores, é importante estar atento à possibilidade de enfrentar execuções judiciais e se preparar para uma defesa mais ativa, podendo apresentar embargos e negociar soluções durante o processo.
Seja você empresário, credor ou devedor, estar bem informado é o primeiro passo para lidar com as complexidades jurídicas e proteger os interesses da sua empresa.
[1] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n.º 1.965.973/SP. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em 15 fev. 2022. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=2137095&num_registro=201901559091&data=20220222&formato=PDF. Acesso em: 21 nov. 2024.
Por Priscila Farias Cherubini
Advogada Cível pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
