Em 15 de agosto de 2025, foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, por meio da qual a Receita Federal do Brasil regulamentou a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e disciplinou o compartilhamento de informações pelo Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), em conformidade com a Lei Complementar nº 214/2025. Trata-se de um importante avanço na modernização do sistema registral e tributário do país, com repercussões diretas sobre a forma como se estruturam os contratos e negócios imobiliários.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro surge como um identificador único de bens imóveis, urbanos e rurais, funcionando de maneira semelhante a um “CPF do imóvel”. A partir de sua implementação, cada bem terá um código exclusivo, que deverá obrigatoriamente constar em escrituras, registros e demais documentos lavrados ou registrados em cartório. Esse mecanismo confere maior segurança jurídica, na medida em que elimina a possibilidade de duplicidade de registros, padroniza a identificação dos imóveis e assegura maior precisão quanto ao objeto das transações.
Paralelamente, o Sinter desempenhará o papel de centralizador das informações imobiliárias. Os cartórios de notas e de registro passarão a compartilhar eletronicamente dados estruturados sobre operações envolvendo imóveis, logo após a lavratura ou o registro do ato. Esse fluxo digital permitirá à Receita Federal e a outras administrações tributárias acessar informações em tempo real, possibilitando, entre outros pontos, a apuração do valor de referência dos imóveis, de acordo com critérios técnicos estabelecidos pela legislação. Assim, o Sinter reforça o caráter de transparência do sistema, dificultando práticas de subavaliação de bens e fortalecendo os mecanismos de fiscalização tributária.
Do ponto de vista contratual, a implementação do CIB exigirá a revisão de cláusulas que envolvam imóveis como objeto principal ou acessório, visto que precisarão incluir de forma expressa o código do imóvel no CIB. A ausência dessa informação poderá acarretar insegurança jurídica e até mesmo inviabilizar a regularidade do negócio jurídico perante os registros competentes.
Além disso, a integração das informações ao Sinter traz impacto direto nos processos de due diligence imobiliária e societária, que contarão com maior agilidade e confiabilidade, uma vez que será possível acessar dados centralizados sobre titularidade, valor de referência e situação fiscal dos imóveis. Em contrapartida, a ampliação do controle fiscal reforça a necessidade de que os contribuintes mantenham regularidade nas declarações e registros, sob pena de questionamentos futuros.
Importante destacar que a Instrução Normativa prevê a aplicação de penalidades em caso de descumprimento das obrigações por parte dos serviços notariais e de registro, com comunicação ao Conselho Nacional de Justiça e sujeição às sanções cabíveis. Ainda, o cronograma de implementação do sistema prevê que até dezembro de 2025 o CIB e o Sinter já estejam plenamente em funcionamento, demandando preparação de todos os atores envolvidos.
Em síntese, a regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro e do Sinter inaugura uma nova era de padronização, transparência e segurança no mercado imobiliário brasileiro. Para empresas, investidores e particulares, as mudanças representam não apenas oportunidades de maior previsibilidade nas transações, mas também novos deveres de adequação contratual e atenção à conformidade fiscal.
Por Natália Rech
Advogada pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
