A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça – STJ, por meio dos autos do Recurso Especial nº 2015740 decidiu que irá revisar o entendimento firmado no Tema Repetitivo 886, que tratou da responsabilidade concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador de imóvel, acerca das dívidas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo comprador, independentemente de haver ciência inequívoca da venda pelo condomínio.
O colegiado determinou, ainda, a suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recurso especial em trâmite nos tribunais de segundo grau ou no STJ, que versem sobre questão idêntica à discutida no Tema 886.
De acordo com a tese já firmada pelo Tema Repetitivo, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas do condomínio pode recair tanto sobre o vendedor como sobre o comprador, a depender das circunstâncias.
No caso de haver prova acerca da imissão na posse pelo comprador e da ciência inequívoca pelo condomínio da transação (compra e venda), a responsabilidade deve recair apenas sobre o promitente comprador.
No entanto, a jurisprudência vem mitigando em alguns casos a aplicação da tese, manifestando-se no sentido de que o caráter propter rem das despesas condominiais não pode ser ignorado, vez que, se o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o promitente vendedor, que ainda constar na matrícula do imóvel como proprietário, pode figurar no polo passivo da cobrança da dívida.
O Recurso Especial submetido ao rito dos recursos repetitivos foi proposto por uma construtora, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que reconheceu a sua legitimidade concorrente pelo pagamento de dívida condominial, relativa ao tempo em que o promitente comprador já estava na posse do imóvel, independentemente de haver prova dessa condição e prova da ciência inequívoca do condomínio.
A discussão novamente levantada reforça a importância do registro dos contratos em cartório, visto que garante a segurança jurídica do negócio e a validade da transferência de propriedade perante terceiros.
No caso de o Superior Tribunal de Justiça vir a alterar o seu entendimento, os vendedores de imóveis poderão ser responsabilizados por parcelas condominiais, ainda que comprovem a posse do comprador pelo período da dívida e a ciência inequívoca do condomínio dessa situação, condições essas que afastavam a legitimidade os termos do Tema 886.
Na prática, muitas pessoas firmam contratos particulares de compra e venda de imóveis sem o devido registro da minuta ou até mesmo sem proceder com a regularização em cartório após o cumprimento de todas as obrigações, deixando de alterar no registro quem figura como atual proprietário.
Nesses casos, a pessoa fica exposta a ser responsabilizada por dívidas do imóvel, em que pese não exerça mais a posse sobre ele, e isso vale tanto para eventuais dívidas de condomínio, como também para dívidas fiscais.
No caso de construtoras ou empresas que realizam grande volume de negociações, é importante uma gestão efetiva dos contratos que celebra, evitando possíveis judicializações em que podem ser envolvidas.
Por Sandra Regina Freire Lopes
