A retomada antecipada do imóvel pelo Locador só é permitida em situações específicas previstas em lei, como infração contratual por parte do locatário, falta de pagamento dos aluguéis, de comum acordo entre as Partes ou caso o imóvel necessite de reformas substanciais ou demolição que impossibilitem sua utilização pelo locatário.
De acordo com a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especificamente os artigos 4º e 22 inciso II, durante o prazo determinado de um contrato de locação, o locador deve garantir o uso pacífico do imóvel ao Locatário, não podendo reaver o imóvel alugado, mesmo que alegue necessidade para uso próprio, exceto nos casos de locação built to suit (aquela em que o Locador realiza construção/reforma substancial no imóvel de acordo com as necessidades especificas do locatário), veja-se:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
Ademais, diverso do que muitos acreditam, a retomada do imóvel para uso próprio é cabível desde que se trate de locação residencial e seja para uso residencial de ascendente que não disponha de imóvel residencial próprio (artigo 47, II da Lei 8245/91), ou seja, para o caso de Locação não residencial não é possível a retomada do imóvel pelo Locador para uso próprio. Ressalta-se que, a necessidade de retomada do imóvel deverá ser judicialmente demonstrada, ou seja, será necessário propositura de ação judicial, caso o proprietário possua outro imóvel com a mesma finalidade situado na mesma localidade, veja-se:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
(…)
II – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
(…)
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
Nesse sentido, inclusive, encontra-se a decisão abaixo:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PRAZO INDETERMINADO – REQUISITOS – AUSÊNCIA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. A possibilidade de retomada do imóvel locado para uso próprio está prevista no art. 47, inciso III, da Lei 8.245/91, e aplica-se somente à locação residencial. Como a pretensão autoral tem como objeto locação não residencial, a improcedência do pedido é medida que impõe. (Vv) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – CONTRATO VERBAL POR PRAZO INDETERMINADO – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA – PRESSUPOSTO PROCESSUAL – FALTA DE INTERESSE DE AGIR – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. Em se tratando de ação de despejo fundada em contrato de locação não residencial, sob prazo indeterminado, a notificação premonitória se alça como pressuposto processual, sem a qual não há interesse de agir, impondo ao feito sua extinção sem resolução de mérito. (TJ-MG – AC: 00339873620158130625 São João del-Rei, Relator: Des.(a) Antônio Bispo, Data de Julgamento: 28/06/2018, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/07/2018)
Portanto, tanto a legislação quanto a jurisprudência indicam que, em contratos de locação não residencial firmados por prazo determinado, o locador não tem o direito de retomar o imóvel antecipadamente sob a alegação de uso próprio, pois essa proteção visa garantir a estabilidade e segurança jurídica para o locatário durante o período acordado no contrato.
Caso o locador decida rescindir o contrato unilateralmente fora das hipóteses legais, poderá ser responsabilizado a indenizar o locatário pelos prejuízos causados, incluindo lucros cessantes, custos de mudança e outras despesas decorrentes.
Considerando o quanto exposto, é imprescindível que o locador observe rigorosamente os termos contratuais e a legislação vigente antes de considerar a rescisão antecipada de um contrato de locação não residencial por prazo determinado, visto que, o cumprimento das regras legais não apenas previne litígios e sanções financeiras, mas também contribui para a preservação da segurança jurídica no mercado de locações comerciais.
Por Natália Rech
Advogada Contratual e Societária pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
