A aquisição de um imóvel exige uma análise prévia e minuciosa acerca do bem negociado, bem como de seu atual proprietário (vendedor), para evitar/mitigar prejuízos futuros ao comprador.
Para que o negócio imobiliário seja realizado com maior segurança, é essencial averiguar, basicamente, com relação ao imóvel:
- A sua regularidade, se há algum ônus ou gravame indicado na matrícula, sendo recomendado obter a matrícula atualizada do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, pois podem constar restrições que limitem o seu uso, oriundos de órgãos governamentais ou normas de zoneamento urbano, como imóveis tombados, ou aqueles localizados em áreas estritamente residenciais e/ou comerciais, etc., bem como pode haver obrigações advindas de relações contratuais que recaem sobre o próprio imóvel, como alienação fiduciária, fiança ou ainda, constrições oriundas de decisões judiciais, como penhora e adjudicação.
- A situação física do bem, seu estado de conservação, o que se faz por meio de laudo de vistoria, realizado por profissionais qualificados.
Frisamos que o mero registro fotográfico, não é suficiente, pois pode haver danos/vícios não aparentes no imóvel. Necessário portanto, a realização de laudo técnico, para identificar possíveis problemas estruturais (elétricos, hidráulicos) ou até mesmo ambientais.
- Se há débitos fiscais pendentes de pagamento, mediante a verificação de certidões obtidas junto aos órgãos responsáveis.
Além da verificação quanto à situação do imóvel, imprescindível analisar a idoneidade do vendedor, por meio de certidões obtidas junto aos órgãos responsáveis, as quais listamos as essenciais abaixo:
- Se pessoa física:
1. Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral – CPF/MF;
2. Certidão de Estado Civil (Nascimento, Casamento, União Estável, Divórcio, Óbito);
3- Certidões no Domicílio do Proprietário e do Imóvel:
– Negativa de Débitos Tributários da Dívida Ativa do Estado;
– Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União;
– Certidão de Distribuição Cível em Geral até 10 (dez) anos;
– Certidão de Inventários, Arrolamentos e Testamentos – Local – Tribunal de Justiça Local;
– Certidão de Falências, Concordatas e Recuperações;
– Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – Justiça do Trabalho;
– Certidão de Registros de Distribuições Cíveis, Fiscais, Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos – Justiça Federal – Tribunais e 1ª Instâncias;
4. Protesto de Títulos
5. Serasa
- Se pessoa jurídica (Matriz e filiais):
1. Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral – CNPJ/MF;
2. Ficha cadastral Junta Comercial do Estado;
3. Ato Constitutivo (Contrato/Estatuto Social; Requerimento de Empresário Individual ou Certificado da Condição de Microempreendedor Individual) com alteração mais recente e aprovação das contas do último exercício;
4. Certidão de Regularidade do Empregador – FGTS (CNPJ/MF)
5. Certidão Conjunta de Tributos Mobiliários – Prefeitura – Secretaria de Finanças
6. Certidão Conjunta Negativa de Débitos Tributários da Dívida Ativa do Estado
7. Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União
8. Certidão de Distribuição Cível em Geral até 10 (dez) anos
9. Certidão de Falências, Concordatas e Recuperações
10. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – Justiça do Trabalho –
11. Certidão de Registros de Distribuições Cíveis, Fiscais, Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos – Justiça Federal – Tribunais e 1ª Instâncias
12. Protesto de Títulos
13. Serasa
14. Balanço Patrimonial último exercício
15. Demonstração Resultado de Exercício
A depender do imóvel e o que esteja envolvido na negociação imobiliária, outros documentos complementares poderão solicitados.
O ideal é que a due dilligence seja realizada antes mesmo de se firmar o compromisso de compra e venda (instrumento contratual que antecede a escritura pública de compra e venda do imóvel), bem como do pagamento de quaisquer valores.
Pela análise da documentação, muitas situações prejudiciais ao negócio podem ser constatadas. Podemos citar a título de exemplo: caracterização de fraude contra credores, fraude à execução, evicção (perda do bem em virtude de decisão judicial por reivindicação do verdadeiro proprietário), restrições ao uso do imóvel, responsabilização por dívidas que recaiam sobre o imóvel.
Uma análise prévia pode evitar que negócios ruins sejam realizados.
Porém, sabemos que, pela dinâmica do mercado imobiliário, nem sempre será possível ao comprador aguardar que todas as certidões sejam emitidas ou toda análise seja finalizada para realizar a opção pela compra do imóvel.
Neste caso, nossa recomendação é que não haja o pagamento integral do preço, mas tão somente de um sinal e, preventivamente, seja incluída cláusula contratual que possibilite o desfazimento do negócio com a devolução dos valores pagos, devidamente atualizados, em caso de haver apontamentos nas certidões que possam inviabilizar o negócio.
Por Tatiana Ohta
Advogada Contratual pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
