O contrato de locação comercial é instrumento essencial para o desenvolvimento de atividades empresariais, comerciais e industriais, assumindo papel relevante na prevenção de conflitos, razão pela qual deve ser cuidadosamente elaborado, especialmente quanto à delimitação das responsabilidades da locadora e da locatária.
Dentre os temas que mais geram controvérsias nesses contratos, destacam-se as discussões envolvendo vícios ocultos, defeitos estruturais, problemas em instalações essenciais e a realização de benfeitorias, bem como a possibilidade, ou não, de reembolso em caso de rescisão contratual. A adequada previsão contratual desses pontos, em consonância com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é medida que confere segurança jurídica às partes e reduz significativamente os riscos de litígios futuros.
Nos termos da referida legislação, é dever da locadora entregar o imóvel em condições de uso para o fim a que se destina, bem como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, ainda que ocultos.
Nas locações comerciais, é comum que o imóvel seja adaptado para uma atividade específica, o que pode ocultar ou postergar a identificação de problemas estruturais preexistentes, como infiltrações, falhas na fundação, problemas elétricos ou hidráulicos. Ainda que tais vícios só se revelem após o início da ocupação, a responsabilidade, como regra, recai sobre a locadora, desde que não decorram de mau uso da locatária.
Diante disso, é fundamental que o contrato: (i) defina claramente o conceito de vícios ocultos e estruturais; (ii) estabeleça o procedimento para comunicação e correção dos defeitos; e (iii) preveja prazos e consequências em caso de inércia da locadora, inclusive a possibilidade de abatimento de aluguel ou rescisão contratual.
Outro ponto sensível diz respeito às instalações essenciais, como sistemas elétricos, hidráulicos, de esgoto, gás, estrutura de telhado e demais elementos indispensáveis ao funcionamento regular do imóvel. A legislação impõe à locadora o dever de manter tais instalações em condições adequadas de uso. No entanto, na prática, muitos contratos tratam essa responsabilidade de forma genérica ou simplesmente a omitem, o que gera insegurança jurídica e abre margem para interpretações conflitantes.
Diante disso, observa-se que uma boa estrutura contratual deve: (i) especificar quais instalações são consideradas essenciais; (ii) diferenciar manutenção ordinária (normalmente atribuída à locatária) de manutenção estrutural (atribuída à locadora); (iii) prever como se dará o custeio de reparos urgentes e a possibilidade de reembolso, quando a locatária for compelida a realizá-los para garantir a continuidade de sua atividade.
No entanto, cabe observar que as benfeitorias realizadas pela locatária representam uma das maiores fontes de controvérsia nas locações não residenciais, sobretudo no momento da rescisão contratual.
A Lei estabelece distinção entre: benfeitorias necessárias, destinadas à conservação do imóvel ou à prevenção de sua deterioração; benfeitorias úteis, que aumentam ou facilitam o uso do bem; e benfeitorias voluptuárias, realizadas para fins estéticos, de conforto ou de lazer, dispensáveis ao uso do imóvel.
Em regra, as benfeitorias necessárias são indenizáveis, ainda que não autorizadas, enquanto as úteis dependem de autorização expressa da locadora. Já as voluptuárias não geram direito a indenização, podendo ser levantadas pela locatária, se não causarem danos ao imóvel.
Contudo, a própria Lei permite que as partes pactuem de forma diversa, o que torna imprescindível que o contrato trate do tema de forma clara e objetiva, prevendo: (i) quais benfeitorias exigem autorização prévia; (ii) se haverá ou não direito a reembolso; (iii) se a indenização estará condicionada à permanência até o término do contrato; (iv) a renúncia expressa ao direito de indenização, quando for o caso, prática comum em locações comerciais.
Em situações de rescisão antecipada do contrato, a ausência de cláusulas bem definidas sobre benfeitorias pode gerar elevados prejuízos, especialmente para a locatária que realizou investimentos relevantes no imóvel.
Por isso, recomenda-se, também, que o contrato: (a) estabeleça critérios objetivos para eventual reembolso; (b) vincule a indenização ao tempo de permanência no imóvel; (c) trate da compensação com aluguéis vincendos ou encargos; e (d) preveja expressamente a inexistência de reembolso, quando essa for a intenção das partes.
A elaboração dessa modalidade de contrato de locação demanda atenção técnica e visão estratégica, uma vez que cláusulas genéricas ou omissas acerca das responsabilidades da locadora e da locatária tendem a ensejar litígios, impactando diretamente a atividade empresarial desenvolvida no imóvel.
Nesse cenário, a atuação da advocacia especializada é fundamental para estruturar contratos equilibrados, claros e alinhados à Lei do Inquilinato, assegurando previsibilidade, proteção patrimonial e segurança jurídica às partes envolvidas. Investir na correta redação contratual não é apenas uma cautela jurídica, mas uma ferramenta essencial de gestão de riscos no mercado imobiliário empresarial.
Por Fernanda Lima
Advogada Contratual da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
