O termo “Built to Suit” que significa “construído para servir” ou “construído sob medida” é utilizado no meio imobiliário identificando os contratos de locação de longo prazo, que tem por objetivo atender os interesses do locatário.
A locação “Built to Suit” é uma modalidade de contrato imobiliário, o qual proporciona a construção ou reforma de determinado imóvel de maneira ajustada/planejada entre as partes, ou seja, trata-se de contrato de locação do imóvel a ser construído sob medida, conforme as necessidades apresentadas pelo locatário, o qual pode ser, por exemplo, um investidor, construtor ou até mesmo o próprio proprietário do imóvel que venha a desenvolver parceria com empresas terceirizadas do setor imobiliário.
Está modalidade foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela lei 12.744 de 2012 que alterou o artigo 4º da lei 8.245 de1991, estabelecendo que: “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
E, também, inclui o artigo 54-A, que determina: “Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta lei. Parágrafo Primeiro: Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. Parágrafo Segundo: Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”.
Diante dos dispositivos legais apresentados, observa-se que, a modalidade consiste em um negócio jurídico complexo, compreendendo uma série de obrigações aos contraentes que devem ser minunciosamente averiguadas, discutidas e negociadas, entre as quais, destaca-se: uma das partes (locador) compromete-se a construir um imóvel para atender às necessidades da outra parte (locatário), incluindo localização determinada, tamanho, layout, instalações específicas, entre outras. E, este locatário, por seu lado, se obriga a locar o bem (imóvel), por um período determinado de logo prazo e, por valor mensal significativo correspondente à: (i) contraprestação pelo uso e gozo do imóvel; (ii) remuneração aos custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locador, assim como o capital investido.
Deste modo, o locador assume um risco maior devido ao investimento inicial substancial, incluindo a negociação de outros contratos com empreiteiras, fornecedores de materiais, etc., para adequação do bem objeto da locação. Em contrapartida, o locatário se compromete a um contrato longo e a um aluguel que reflete o custo do investimento.
Assim, a possibilidade de renúncia ao direito de pedir revisão do aluguel, estipulada no parágrafo primeiro do artigo 54-A, proporciona para o locador uma “segurança” com relação ao que ele irá receber pelo valor investido no imóvel e, por outro lado, gera ao locatário a “confiança” na expectativa dos valores que deverão ser pagos até o final do contrato, conforme inicialmente acordado entre as partes.
Além disso, observa-se no parágrafo segundo do referido artigo que, a lei é mais rígida permitindo a aplicação de multa mais rigorosa em caso de devolução antes do prazo. Isto porque, diante do investimento elevando, o pacto de uma multa de valor considerável no contrato é condizente ao risco da operação. Entretanto, importante ressaltar que, a multa poderá ser revista judicialmente, caso seja verificado, alguma abusividade no acordo.
Posto isto, verifica-se que o contrato “Built to Suit” requer especificidades diferenciadas daquelas conferidas aos contratos de locação comercial tradicionalmente conhecidos. Deste modo, é fundamental que o contrato seja elaborado por profissionais especializados da área jurídica e imobiliária, para garantir análise e mitigação dos riscos envolvidos no negócio, bem como clareza para tomada de decisão, protegendo assim, os interesses das partes, para que o contrato seja financeiramente viável, evitando problemas futuros aos contraentes.
Por Fernanda Lima
Advogada Contratual da Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
