Ao receber um Contrato de Locação para análise, deve-se observar se o seu objeto possui alguma peculiaridade na Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), uma vez que, apesar de tratar sobre a locação de uma forma geral, também dispõe sobre algumas nuances nos diversos tipos de locação, capazes de impactar as partes no caso concreto.
Apesar de dispor sobre locação para fins residenciais e comerciais, existem certas peculiaridades a depender da figura da Locatária como, no caso em debate, da ‘Entidade Religiosa’ devidamente registrada, principalmente no que concerne à inadimplência e à possibilidade de desocupação do imóvel locado.
Isto porque a Lei do Inquilinato apenas possibilita a rescisão do contrato de locação nas hipóteses do seu artigo 9º e 53, quais sejam:
- por mútuo acordo entre as partes;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; ou
- se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Veja-se, portanto, que não estando presentes os requisitos legais para a rescisão contratual, não há amparo legal para que o Locador rescinda o contrato de locação por ato unilateral.
Por outro lado, em estando presente algumas das hipóteses acima, como, por exemplo, a inadimplência da Locatária, o Locador poderá ingressar com a ação despejo e, caso procedente, nos termos do artigo 63 da Lei do Inquilinato, será decretado prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel.
Quanto a este aspecto, faz-se necessário esclarecer que o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel comporta exceção, prevista do §3º do artigo 63 da referida Lei, o qual confere o prazo de 1 (um) ano caso o despejo seja decretado com base em algum dos fundamentos abaixo:
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; ou
- Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Ademais, caso tenha transcorrido mais de 1 (um) anos entre a citação e a sentença de primeira instância que decretou o despejo, o prazo para desocupação será de seis meses.
De todo modo, é imprescindível que o Locador seja esclarecido quanto à proteção conferida à Entidade Religiosa, uma vez que a celebração do contrato de locação poderia mitigar o direito do Locador sobre o seu bem, com possibilidade de enfrentamento de obstáculos em caso de interesse pelo desfazimento do negócio.
No entanto, importante destacar que, de acordo com entendimento jurisprudencial, para a aplicação da proteção prevista no artigo 53 da Lei 8.245/91, não basta que o imóvel seja locado para Entidade Religiosa, é necessário ele seja utilizado, efetivamente, para o exercício da atividade religiosa pela Locatária.
Por Daniela Matos Simão
Advogada Contratual pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
