O direito de preferência do locatário é um instituto de grande relevância no âmbito do direito imobiliário e locatício, previsto na Lei nº 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato. Esse direito confere ao locatário a prerrogativa de adquirir o imóvel que ocupa, caso o proprietário decida vendê-lo, em condições iguais às oferecidas a terceiros.
Previsto nos artigos 27 a 34 da Lei do Inquilinato, esse instituto visa proteger o locatário, que, por já residir ou exercer sua atividade no imóvel, possui um interesse especial na manutenção de sua posse. A legislação brasileira, portanto, reconhece a necessidade de conferir a esse ocupante uma prioridade na aquisição do imóvel, evitando que ele seja surpreendido por uma venda a terceiros e, consequentemente, forçado a desocupar o bem.
Para que o locatário possa exercer o direito de preferência, é necessário que alguns requisitos sejam cumpridos:
- Notificação Prévia: O proprietário deve notificar formalmente o locatário sobre a intenção de vender o imóvel. Essa notificação deve ser feita por escrito e conter todas as condições da venda, incluindo preço, forma de pagamento e demais cláusulas contratuais.
- Prazo para Exercício: Após receber a notificação, o locatário tem um prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra do imóvel, nas mesmas condições propostas ao terceiro interessado.
- Igualdade de Condições: O locatário só pode exercer o direito de preferência se aceitar adquirir o imóvel em condições iguais às oferecidas ao terceiro. Qualquer alteração nas condições invalida o exercício desse direito.
Apesar de ser uma garantia importante ao locatário, o direito de preferência possui algumas limitações e exceções:
- Venda Conjunta de Imóveis: Se o imóvel locado for vendido em conjunto com outros bens que não estejam sob locação, o direito de preferência pode ser mitigado, uma vez que a venda conjunta pode inviabilizar a aquisição isolada pelo locatário.
- Casos de Alienação Forçada: Em situações de leilão judicial ou execução de garantia, o direito de preferência não se aplica, pois a alienação do bem não se dá por vontade direta do proprietário, mas por imposição judicial.
- Descumprimento do Locatário: Se o locatário estiver inadimplente ou descumprindo cláusulas contratuais importantes, o direito de preferência pode ser considerado inaplicável, dependendo da análise do caso concreto.
Se o proprietário vender o imóvel a terceiro sem dar a devida preferência ao locatário, este tem o direito de pleitear, judicialmente, a anulação da venda, com o objetivo de adquirir o imóvel nas condições propostas ao terceiro.
Além da anulação da venda, o locatário pode reivindicar perdas e danos, caso comprove que sofreu prejuízos devido ao descumprimento do seu direito de preferência.
Denota-se, que o direito de preferência do locatário é um instrumento que visa equilibrar as relações locatícias, garantindo uma maior proteção ao locatário em face da alienação do imóvel. Contudo, para que esse direito seja efetivo, é fundamental que o locatário esteja atento aos prazos e condições estipuladas na legislação, bem como que o proprietário respeite rigorosamente os procedimentos previstos.
Este instituto demonstra a importância de uma boa fé nas relações contratuais e reforça o compromisso do ordenamento jurídico brasileiro em proteger os direitos daqueles que, muitas vezes, estão em uma posição de vulnerabilidade, como é o caso dos locatários. Assim, o direito de preferência não apenas protege o interesse do locatário, mas também contribui para a estabilidade e segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Por Natália Rech
Advogada Contratual e Societária pela Lopes & Castelo Sociedade de Advogados
